消失的容积率,纠结的富阳
沐春风
NO.1｜壹
虽然富阳楼市开年就迎来开门红，但依然难掩一脸的纠结。
最近公布的富阳读地手册，出现了一个很奇特的现象：19宗涉宅地，10宗的容积率为“待定”，占比超过50%。
这是富阳的第一次。我统计了下，从年到年，富阳读地手册上共收录78宗涉宅地，仅仅在年出现过2宗容积率待定的地块。
这也是全杭州相当罕见的一幕。以今年为例，余杭、临平、钱塘，甚至一直被拿来和富阳比较的临安，在已经发布的读地手册中，都是毫不吝惜地公布了各地块的容积率。
富阳楼市“消失的容积率”究竟为何？
NO.2｜贰
容积率待定，显然是富阳并没有想好要怎么卖这些地。
容积率是决定产品属性的。不限价之后，究竟卖低容积的别墅产品，还是高容积的高层产品，富阳表现出异常的纠结。
确实，随着楼市整体的遇冷，过去“随便卖”的状态已经一去不复返，需要更精细化的策略。
待定，也是给自己留了一手。
其实，富阳作为偏居杭州一隅的本地市场，应该下好本地改善这盘棋，用低容积率吸引本地改善群体，以及“图个便宜别墅”的杭州城区外溢群体。
做低容积率，发力改善市场，正是过去两年富阳一直在做的。
年和年，富阳总共出让了16宗地，其中，年出让的8宗地，仅有1宗容积率高于2.0。
图：年富阳出让宅地
纯新盘主打低密，迎合改善需求，再慢慢消化-年的一批高层产品，是一个挺完美的闭环。
我们之前也统计过，虽然大家感觉富阳楼市去年整体都不太行，那是摇号盘少了，但从成交数据看，新房和二手房比年分别有14%和24%的增长，因为新房在促销，二手房也在降价。
《意外！富阳楼市年居然卖得这么好，节后会怎么走？》
NO.3｜叁
但这种看似和谐的局面，今年能否延续并取得好的效果，要打个问号。
首先，富阳楼市越来越成为一个本地市场，而本地改善的挖掘是有限度的。连续两年主打低密供应之后，市场是否还能持续接受？
更何况，春桂璟庐、翠璟和庄的排屋虽然卖得不错，多少都沾了些限价的光，“2字头”、“3字头”的排屋确实香。接下来不限价的地块，别墅价格如果走高，未必就能卖得这么好。
其次，富阳今年可能面临萧山余杭外围板块的冲击。
去年，萧山、余杭的远郊板块还有限价。但是，昨天开始，萧余两地的外围，也可以不限价了。
开发商拿到定价权，萧余的远郊区域很可能也会通过低容积率，走上低密别墅的路子，而不再清一色的做高层，从而与两地核心城区的产品实现差异化。
富阳市场的客群与同样不限价的临安、临平、钱塘几乎没有重叠，但是和萧山余杭不限价区域还是会有重叠的。
本来富阳就是要抢滨江、萧山、之江的外溢，这部分群体，今年开始还有一个方向就是去萧山南部、余杭南部。如果萧山南部出现2万/㎡的低密产品，富阳未必一定争得过。
所以，走低密这条路，现在看并非很保险。
反而是高层产品经历了两年的空窗期，积累了一些市场需求。像富阳城区，已经很久没有小面积的高层新项目了。
另外，像银湖等地，有6号线能直通杭州城区，地铁房反而更受欢迎。
今年开年，虹缤之都在开出套的情况下，还摇起来了。单次开盘组登记客户，甚至能占到年富阳全年总登记人数（人次）的37%。
有地铁、有商业、有产业、有山有水的银湖，展现出了相当的竞争力。
这可能就是让富阳陷入纠结的点。
NO.4｜肆
于是，富阳再次开杭州之先河，在读地手册上直接给地块容积率填了一连串的“待定”，包括富春的3宗、鹿山1宗、银湖2宗、富春湾新城3宗、新登1宗。
这么做也不失为一个良策，在我看来，其实可以给开发商更多主动权，将有利于土拍成交。
富阳的土拍市场，现在基本都是本土房企参拍，而且是零溢价拿地。
如果地块容积率限制死了，房企想做别墅的，可能就看不上容积率高的地块了。
而待定的容积率，可以让地块适配到合适的房企，从而打造出更迎合市场需求的产品。
要知道，绿城的首座庐系产品落地富阳，也要感谢容积率的及时调整。春桂璟庐这宗地块，最早规划的是容积率1.5的共有产权房，可能一开始是奔着没有房企想要去的。
但容积率降到1.01之后，不仅成功出让，还吸引到了绿城参与打造，这才有了现在的春桂璟庐。
与其公布了再改，倒还真不如直接待定。
在今年的读地手册上，鹿山板块的6、7、8号地块，银湖板块的9、10、11地块，都是有一宗容积率待定，另外两宗相邻地块的容积率是确定的。
以6、7号地块的容积率看，基本是做高层或者高层与洋房的高低配，如果有房企想在鹿山打造一个别墅项目，就可以去谈8号地块。
有了意向房企再公布容积率，知道市场需求什么再“量身定制”，也不失为是个聪明的做法。
富阳一直是各种政策试探的急先锋。
年9月，富阳是杭州第一个实行差异化购房政策；年，又和临平、钱塘、临安一道，成为率先放开限价的区域。
容积率待定这种做法如果行得通，也算是给兄弟区蹚出了一条新路。
不过对于购房者来说，富阳今年一半地块都给大家留下了悬念，倒是给大家买房出了个小难题，增加了些许不确定性。
这可能也是抽盲盒的乐趣吧。
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