怎么看待杭州未来五年郊区供应量高达75

来源：斯文丨七爷斯文

杭州中国新一线城市里最特殊的一个：

它的市域面积特别大，包含三县市的全域面积多达1.68万平方公里，和北京相当。但是，它的老底子城区，就是西湖边的几个老城区，又不过平方公里。占全市面积不过4%。

可是，就是这4%的几个老城区，却聚集了超过万人口。也就是说，按照目前杭州万人计算的话，人口占比高达三分之一。

三分之一的杭州人口抢4%的城区面积，你说房价能便宜吗？

这是一。

另外，正因为市中心面积太小，所以杭州要做国际大都市，必然要向外围扩张。哪怕是钱塘区、萧山区、余杭区，都会成为杭州城市化的主力区域。

对应到土地供应上，自然就是拼命推地，

于是，也就呈现了这样的供地结构：主城区25%，其他地方75%，其中三县市约10%。详细看下来，就是这么个图：

这个图不重要，怎么解读最重要。

从这个土地供应结构里，我们可以看到很多有意思的现象。

比如1，主城区将全面改善化。

因为没地了。前面两篇杭州板块价值重塑的文章已经写得很清楚，两个市中心都将断供，改善将全面东移，而整个主城区，每年就这么点供应量。

而且，这些量，不是集中在市中心，而是主城区的外围。

比如武林的隔壁从文晖到东新、三塘、笕桥，乃至运河新城、祥符、铁路北站等。

这个里面，预留了一个杭钢新城。

而钱江新城这个核心，也是外围的钱江新城二期、城东新城、艮北新城、九堡（主要是丰收湖，沿江区域地很少）等。

曾经的刚需和刚改板块，预计会整体提升一个能级。

杭州的主城区，对于很多新杭州人而言，将越来越难进入。

因为，价格之外，供应就是门槛。

但这不是重点。因为重点在于75%的地方。

就像能源领域，全世界搞了那么久的新能源发电，结果，火力发电依然占据70%的份额。把70%的地方搞好，机会多得很。

把75%的地方想明白，机会也很多。

这个里面，去掉三县市的10%，萧山余杭富阳临平临安五区，大概占杭州未来几年供应的65%，也就是三分之二。

这个是重仓了。

进一步细看，这个全杭州未来主力住宅供应的重仓区域，机会在哪里。

在我理解，分为几个层级来看。

第一层级，龙头是两个地方：1，萧山靠近奥体。2，未来科技城、云城到北部新城，缝合与主城区断裂带的地方。

萧山靠近奥体的地方，必须要有能够承接奥体、滨江改善客户的能力，不然江南的改善客户将集体流失。

而且，奥体、滨江接近饱和之后，江南也需要新的主打歌，宁围、市北西到萧山科技城，迎来了机会，

而余杭区，未来科技城、云城、北部新城，目前其实都和主城区有断裂带。未来科技城越搞越西，离主城区越来越远，主城区的高端客户和刚需都嫌远。云城最先启动的也是最西边的西站新城，它们和主城区，都需要缝合。

就像南星桥发展到一定阶段，必然缝合与湖滨的断裂，于是诞生了望江新城。申花桥西也在缝合，于是醒来了华润华丰造纸厂项目。

还有勾庄，作为良渚发展东移、运河发展北上的关键节点，也需要和主城区缝合。

这个缝合，必然诞生新的机会。

另一个缝合的地方在丰收湖，也就是钱塘智慧城。临平和主城区的断裂抹平。

由此可以看到：

未来，萧山，余杭，临平，这三区最牛逼的板块，都在和主城区的共同发展之地。

啰嗦一下，三个地方：

未来科技城、云城到勾庄，丰收湖，萧山科技城、宁围到市北西。

第二层级，就是中期机会。

萧山在龙头之外的次一级机会，就是新塘、新街、南站新城。

余杭的次一级机会，就是北良渚、瓶窑和南湖区域的未来科技城2.0。

临平的次一级机会，就在东湖新城。（因为临平新城目前只有个别项目，土地太少，不展开）

这几个次一级地方，因为价格都不高，而且有的板块