杭州谨防库存二手房房地产红利逐渐消失,
这两年的杭州楼市，有一个普遍的现象，那就是上半年的行情，常常比下半年要好。
年的小阳春，堪称这些年最火热行情。
当年春节后杭州的首场土拍就出现了极强的复苏信号：勾庄地价一举打破纪录，跨过2万元/㎡门槛。
随后的3月份，杭州市区（含富阳、临安）成交住宅较年同期，增长25%以上。
年，受到疫情影响，开年楼市处于短暂冰封状态。
但3月首周，杭州市区二手房成交量就达到套，环比前一周增长.7%，仅单周成交便超过整个2月。
到了年，整个3月，杭州新房、二手房共成交3万多套。尤其是二手房，创下年以来同期新高。
在新房市场，一些前期无需摇号的楼盘，中签率却直线下滑。萧山区某楼盘，年12月份还是“0登记”，到21年，中签率只有15%。
至此，今年杭州楼市的小阳春仍然是大概率事件。卖家自然可以抓紧这轮行情出货，而买家一定要多问问自己的需求才出手。
核心在于，到了后亚运时代的下半年，杭州楼市恐怕才将迎来真正的考验期。
02、杭州楼市谨防库存二手房统计局发布的12月房价指数里面显示，杭州的新房房价环比上涨0.5%，二手房房价环比上涨0.3%。
这些数据说明，杭州楼市对于房价走势的预期没有完全的被降下来。
虽然杭州楼市的成交量已经是明显下滑，但是靠着对杭州房价的信心，杭州楼市的炒房客还在坚持。
杭州的房价在年下半年里面并没有调整到位，这个时候在杭州买房，很容易又站在了高点。
连二手房指导价这种调控政策都没有出，并且也没有限售，完全是仿照上海的调控手段，刻意的不让杭州楼市太冷。
这样操作之下，让那些杭州的购房者就比较难了，二手房几乎不能买，只能去买那些新房。
杭州在过去的五年里面，土地出让金是排名全国NO1。这意味着，杭州楼市里面有着大量的房源，只要房价出现横盘或者下跌的时候，这些天量库存就会出现，到时候房价就会有一波明显的跌幅。
现在杭州买房还是要当心一点，尽量的控制自己的杠杆，别上头。
另一方面，如果现在还在考虑贷款买房想要以租养贷，根本不太现实。
就算房价、房租比较高的上海，你想要靠房租来代房贷，也是很难的。
假设你买的房是万一套，按照国内房租房价比来计算，一年的房租大概是不到4万，那么你所需要支付的房贷，假设是30年，那么房贷一年是9；
也就是说，你买了套房，然后这套房租出去，房租抵完房贷之后，自己还需要缴纳5万元，才能把这个房贷给还完。
这还是建立在房租回报率能有2%的情况下，实际上我们国内很多房价高的城市，都达不到2%，比如说深圳、北京、厦门等城市。
想要以租养贷，除非房价跌一半，而且房租还不跌，不然没戏。
至于说，房价不涨、房租涨一半，那也是想多了。
03、房地产的红利逐渐消失房地产的红利逐渐消失，在小龙虾看来，以下几个方面表现尤为明显：
一、城镇化率已经达到65.18%，发达国家标准70%左右，未来五年，城镇化率达70%没有多大问题，房子需求就大大减少，格局全部形成，房子红利逐步消失。
二、库存量大，现在库存房子够30亿人居住，炒房客被套牢，且想脱身也没办法。
三、出生率下降，年出生人口万不到，是历年较低，人口红利也慢慢消失。
四、70/80后人手至少2套房，90后大多已经买房，00后房子父母已经准备好，未来10后一对夫妻至少四套房在手，房子无需求。
五、房子要流通才能有金融属性，一二线城市，一套房有的至少8年后才能上市销售，最快的也需要三年才能交易。
另一方面来说，现在的楼市对炒房客的政策打击也较多，房子回归居住属性正在在慢慢实现。
现在那些持有多套房的房东那么着急的原因，除了房价不涨以外，还有一个因素，就是他们手上所持有的房子，大部分都是普通二手房，连改善房都不是。
而他们心里也清楚，现在较新一批次的保障房，品质是不如那些高端改善房，但是要比他们手上持有的这种普通二手房强的多。
换句话来说，现在城市里面的普通二手房，当大量的保障房流入市场的时候，就会自动的成为了老破小，这些房子的房价就彻底没戏了，而让这些持有多套房人去把那些房子给降价卖了，去换成那些高端改善房，他们也不敢。
因为他们现在手上也就是持有个5套左右的普通二手房，要是去换改善房的话，他们持有房子的数量，就会缩水一半，直接就成了2套、3套，这里面的风险就非常高了。
一旦换错了，之前的积蓄就没了。
这些持有多套房的房东，他们想要的是稳，是不要改变现状，让他们那些普通二手房也能跟着涨，他们害怕改变，所以他们焦虑了。
因为，他们只能面对残酷的现实。
04、总结“人口减少”已是大势所趋，低端制造企业们，该想想如何应对“人口红利消耗殆尽”的变局了。
有数据测算：年总人口仅增长48万，对于一个14亿的人口大国来说，14万占比“万分之三”，几乎可以忽略不计。
而没有意外的话，年将大概率成为国内历史上人口最多的一年，年人口将会负增长。
这还不是最糟糕的，最糟糕的是劳动力人口的暴跌，根据相关推算：未来十年，中国适龄劳动力（15-64岁）的数量，将会下降万；其中青年人口数量（20-29岁）下降数量，不低于万。
劳动力人口的暴跌，将会对制造业，特别是劳动密集型的低端制造业，造成强烈冲击，根据教育部的估算：到年，仅仅十大重点制造领域的工人缺口，就将高达万；整个制造业的工人缺口，更不可想象。
这几年，很多制造业已经出现了招工难的问题，老板们亲自站台去招工，都招不到几个人来，以至于制造业老板们抱怨不已。
但要告诉你们：现在的招工难只是开胃菜，未来十年，当适龄劳动力急速下降，当还愿意“干脏活累活”的65-80后陆续退出劳动市场，招工将更加艰难。
当然了，一些中高端制造和外资制造企业，并不是很担心，因为他们待遇不错、福利周全，还是会有足够的人。最难的是低端制造小企业，如果再不改变，恐怕真的是无人可招了。
而低端制造小企业的改变，应该朝着两个方向去走：一是学德国小企业，撕掉低价竞争的懒惰思维，真正在制造业某个细分狭窄小领域，踏实做个几年；
专注于对客户有价值的创新（这里的创新，不一定是高科技），提升自己的产品附加值（不一定要求你高利润，但做到中端利润，应该可以吧）。
不要再坚持“企业消减成本，就是消减工资支出”，这种懒汉粗笨的做法了；低端制造小企业应该从修缮管理、改善工艺等方面，减少成本。
总之，时代变了，低端制造企业如果不作出改变，时代就将改变你，把你踢出局。
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