意外富阳楼市2023年居然卖得这么好,

沐春风袁力炬

NO.1｜壹

低迷了两年的富阳楼市，年突然迎来了开门红。

先是银湖的虹缤之都首开，套房有组登记，中签率84.1%。紧接着，高桥的翠璟和庄，85套排屋共组登记，中签率71.4%。

此外，春桂璟庐的11套排屋和合院也有27组登记，中签率40.7%。

从银湖到高桥再到鹿山，富阳多点开花。其中，虹缤之都和翠璟和庄两次开盘共组客户登记，是久违的超高登记量。

图：中指研究院

要知道，据中指研究院的统计，整个年，富阳新房共开盘62次，登记总人数为组。

今年开年才1个月，富阳两盘的登记人数，就完成了去年一半的KPI。

那么，究竟是去年富阳楼市实在太惨，数据太低？还是预示着今年要回暖了呢？

NO.2｜贰

首先，我们得搞清楚，几个摇号盘的热度，究竟因何？

虹缤之都是银湖罕见的TOD，限价2万出头，客群可以覆盖到杭州城区的刚需。毕竟，银湖虽然离杭州城区近，但此前几乎没有地铁盘，通勤算不上方便。

翠璟和庄则是因为价格实在太诱人，毛坯排屋均价元/㎡，而板块高层精装限价都已经元/㎡。

春桂璟庐则是在断供许久的鹿山富人区，还是绿城的庐系首入富阳，11套别墅自然成了香饽饽。

所以，这几次的突然红火，都是个例，换做其他楼盘，没有这个地理和价格优势，就不会交出这样优异的成绩单，它们还不能代表富阳楼市在走向复苏。

更多的原因，还是去年大家印象里的富阳楼市，“感觉上过于惨淡”。

比如中指的数据，去年富阳62次开盘，套房，只有组客户登记。

每次有富阳新房摇号，都能上头条。

1月，滨汇府套高层，共组登记，中签率86.5%；2、3月又有少量加推（24套和26套）都要摇号。

9月，金汇府64套大户型首开，73组登记，中签率87.7%。

6、7、10月，阳珀别院的排屋，中签率分别为52.4%（99套房）、29.4%（10套房）、26.6%（17套房）。

但实际上，虽然摇起来了，也是因为它们的“特殊”。

和翠璟和庄一样，阳珀别院是太划算了，毛坯排屋均价只有元/㎡。

滨汇府则是位置好，在银泰旁，又是滨江造。即便这样，到去年4月第四次开盘时，套房就流摇了。

金汇府在首开摇号之后，之后三次都未能摇起来。

直观的感受是，这些摇号盘尚且如此，流摇的就更不好过了，那不就印证了一个字：惨！

NO.3｜叁

但是，新房摇不起来，是不是就代表富阳楼市惨淡呢？

实际上，真正有购房需求的人，正在偷偷捡漏。

正是因为摇不起来了，开发商急着卖房子，就会拿出优惠来给到购房者，包括直接打折、送车位、送家电等等。

别的城区可能还遮遮掩掩，但富阳很多楼盘去年早就放下身段了。

图：宸光悦促销海报

比如祥生宸光悦，就曾公开打出93折购房的海报。更多的楼盘则是暗地里给到了渠道优惠，85折、88折等很常见。

所以，去年整体的销售数据其实是向好的。

制图：富阳楼市

统计显示，去年，富阳区新建商品房累计成交套、成交面积88.6万㎡、成交金额.5亿元，同比年分别增长了14.1%、34.2%和13.8%。

尤其是2月-8月，每个月比年都有大幅增长。

制图：富阳楼市

但新房成交均价为元/㎡，同比下跌15.3%，而且，每个月都会比年同比下滑。新房价格跌至近五年来次低水平，仅高于年新房成交均价。

也就是说，富阳新房呈现“量增价跌”，成交面积甚至同比增幅超三成。这是一个以价换量的市场。

数据与我们感受到的新房市场遇冷，其实并不相符。

二手房市场同样出现了销售数据三增长。

制图：富阳楼市

据统计，年富阳二手房累计成交套、成交面积46.7万平方米、成交金额69.5亿元，同比年分别增长24.2%、35.9%和21.1%。

制图：富阳楼市

但成交均价仅为89元/㎡，同比下跌10.9%。3月、9月的成交均价甚至跌破元/㎡。

显然，开发商和房东们都在“以价换量”，购房者则是坐享其成。

NO.4｜肆

那么，年，尤其是春节之后，富阳楼市会发生哪些变化？

首先，整体热度可能还会提升。

虽然虹缤之都与翠璟和庄属于个例，对市场影响有限，但新房供应量是实实在在地在减少。

年和年，富阳都只出让了8宗地，加起来都没有年的23宗多，而且越来越低密化。

图：年富阳出让宅地

年仅有虹缤之都一宗地的容积率大于2.0，富阳城区低密化现象尤其严重，供应倾向于别墅等低密产品，改善的选择会增多，但刚需更想要的高层住宅正在减少。

目前，富阳新房的去化周期连续7个月同比缩短。截至年12月，新房可售库存套，库存面积.4万㎡，环比分别下降2.4%和2.2%。

按照近6个月平均成交面积计算，富阳新房可售库存去化周期为19.2个月，同比缩短1.9个月。

第二，回归到本地市场，政策影响越来越小。

去年10月16日，杭州放开主城区以外的限购，也就是说，富阳作为限购区的紧箍咒彻底解除，想买几套就能买几套。

加上限价的解除，富阳的政策束缚几乎已经没有，希望寄托于政策已经行不通。

况且，去年10月解除限购后，富阳楼市并没有出现成交量的上涨。反而是相比年，第四季度的成交量更少了。

这说明，政策对富阳楼市的影响已微乎其微。

因为富阳已经成为完全的本地市场，也就银湖还能吸引到一批外地购房者。

图：虹缤之都报名人群分布

虹缤之都的购房者中，有55%是非浙江籍，那是因为有地铁直通主城区，而且距离近。

图：滨汇府报名人群分布

从高桥开始往南进入富阳城区，几乎很少有外省人来富阳买房。

滨汇府首开组报名家庭中，省内占比高达90%。而在组浙江籍购房者中，杭州籍为组，依然是绝对优势，说明绝大多数都是富阳本地人。

对于富阳的改善来说，年还会有很多别墅产品可以选。但对于刚需来说，可能要在已有的续销盘里，寻找适合自己的了。

春节后的富阳楼市

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